Sijoitusloma-asunto taloyhtiössä

Kunnossapito ratkaisee tuoton ja hallitus kantaa vastuun kunnossapidosta.

Sijoitusloma-asunnon tuotto syntyy usein kahdesta asiasta: käyttöasteesta ja kustannusten hallinnasta. Molemmat nojaavat yllättävän vahvasti siihen, miten taloyhtiö (tai keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö) hoitaa kunnossapidon.

Lomakohteissa korostuu erityisesti:

• Kausivaihtelu ja kova rasitus (lumikuormat, kosteus, pakkasjaksot)
• Etäomistajuus: viat huomataan myöhässä, jos kukaan ei “katso paikan päällä”
• Ulkoistettu hallinto ja huolto: hyödyllistä, mutta vaatii valvontaa

Siksi sijoittajan kannattaa ajatella, että kunnossapito ei ole taustatoiminto – se on sijoituksen riskienhallintaa.

 

Miksi loma-asuntoyhtiöissä kunnossapito-ongelmat ovat tavallisia?

Loma-asuntoyhtiöissä on usein niin, että

• Omistajat eivät asu paikkakunnalla, tai eivät ainakaan itse kiinteistössä.
• Isännöinti ja huolto hoitavat arjen, mutta osakkaat eivät ole aktiivisesti arjen hallinnassa osallisina
• Päätöksenteko voi olla hidasta tai edusta kaikkia, koska yhtiökokouksiin ei osallistuta tai hallitus on “nimellinen”.
• Ongelmiin puuttuminen on usein hidasta, ja saattaa tulla turhaan kalliiksi. Viivyttelyn takia pieni ongelma kasvaa isoksi (esim. vesivuoto, sisäilma, lämmitys tai ilmanvaihto).
• Omistajanvaihdoksessa ostaja ostaa sijoitusosakkeita, ja hiljainen tieto ei siirry ostajalle, koska joko myyjä ei itsekään tiedä tai ei halua jakaa tietoa (saattaa vaikuttaa kauppahintaa laskevasti).
• Huoltoa ja isännöinnintiä ei ole kilpailutettu, koska omistus on hajallaan. Tämä saattaa johtaa ylilaskutukseen ja korkeaan vastikkeeseen.

 

1) Kunnossapitovastuun peruslogiikka: mitä yhtiö hoitaa, mitä osakas hoitaa?

Asunto-osakeyhtiölain lähtökohta on yksinkertainen:

• Yhtiö vastaa rakennuksen ja kiinteistön rakenteista ja perusjärjestelmistä (esim. LVI, sähkö, vesi, viemäri, ilmanvaihto).
• Osakas vastaa pääosin huoneiston sisäosista ja pinnoista.
• Lisäksi yhtiöjärjestys voi sisältää poikkeuksia, joten sijoittajan kannattaa aina tarkistaa yhtiöjärjestys ja sen mahdolliset erityismääräykset kunnossapidosta. (Herkulex: Kunnossapitovastuu asunto-osakeyhtiössä – mikä on osakkaan ja mikä yhtiön vastuulla?, Minilex: Asunto-osake ja kunnossapitovastuu (yleistasoinen tiivistys).
• Ostovaiheessa tarkista erityisesti parvekkeet/terassit, ulko-ovet/ikkunat, jälkiasennetut varusteet ja saunat/vesikaslusteet, varastot, ulkoalueet, joiden osalta voi tulla yhtiön hallinnon kanssa erimielisyyttä vastuunjaosta. 
• Jos ostat suoraan omistajalta, niin on suositeltavaa laadituttaa kauppakirja välitysliikkeellä tai juristilla.
• Jos ostat välitysliikkeen kautta, niin käytä oikeuttasi pyytää lisätietoja.
• Kuluttajan ollessa myyjä ja yrityksen ollessa ostajana ei yrityksellä ole suuria mahdollisuuksia riitatilanteessa, koska elinkeinonharjoittajan odotetaan ymmärtävän mitä on ostamassa.

 

2) Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö: miksi tämä on yleinen lomakohteissa?

Monissa yhtiömuotoisissa loma-asunnoissa on keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö, jossa osakkeet tuottavat hallintaoikeuden tiettyyn tilaan aivan kuten asunto-osakeyhtiössä, mutta yhtiön tehtävä ei ole tuottaa yhtiölle jakokelpoista voittoa kuten tavallisessa kiinteistöosakeyhtiössä. Tämä voi olla yllättävä seikka varsinkin rahoitusta pankista haettaessa, sillä se saattaa jopa estää lainan saannin. Lainavirkailija ei ymmärrä tai tulkistee näiden hallintamuotojen eron väärin, ja osakkeet eivät kelpaa joko lainkaan lainan vakuudeksi tai alhaisemmalla vakuusarvolla.

Lue tarkoin kiinteistöosakeyhtiön yhtiösäännöt/yhtiöjärjestys. Jos siellä mainitaan, että yhtiössä noudatetaan asunto-osakeyhtiölain vaatimuksia, niin kyseessä on melko varmasti keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö, ja siihen voidaan soveltaa asunto-osakeyhtiölain periaatteita. (Lääkä & Laki: Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö ja miten se eroaa muista kiinteistöosakeyhtiöistä, Minilex: Keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön ja asunto-osakeyhtiön ero)

 

3) Hallitus ei ole seremoniallinen – sen tehtävä on järjestää kiinteistönpito ja valvoa isännöintiä

Isännöinti ja huolto voivat hoitaa arkea, mutta hallitus vastaa siitä, että kiinteistön ja rakennusten pito on järjestetty asianmukaisesti, ja että sopimuskumppaneita myös valvotaan. (Kiinteistö Tahkola: Miten isännöitsijä ja hallitus jakavat vastuut taloyhtiössä?)

Käytännössä tämä näkyy esimerkiksi:

• huollon palvelutason määrittelynä (lumityöt, päivystys, vikailmoitukset, avaintenhallinta)
• korjaustarpeiden ennakointina (kunnossapitotarveselvitys / PTS)
• kilpailutuksina ja päätöksinä oikea-aikaisesti
• laki- ja sääntömuutosten seurantana ja toimeenpanona (esim. palohälyttimet siirtyivät yhtiöiden vastuulle 2026).

Hallitus voi joutua vastuuseen, jos korjauksia laiminlyödään. Yleisperiaate on, että yhtiön asioita pitää hoitaa huolellisesti ja yhtiön edun mukaisesti, ja huolimattomuudesta aiheutuneista vahingoista voi seurata vahingonkorvausvastuuta. (Omataloyhtiö.fi: Asunto-osakeyhtiölaki – vahingonkorvausvastuu)

Sijoittajalle tämä tarkoittaa päätösten seurantaa, dokumentointia ja korjausten oikeaa ajoitusta. Vaikka kulut laskevat tuottoprosenttia, niin rakennusten rapistuminen ja lisääntyvä korjausvelka tulevat lähes aina kalliimmaksi. Ja sijoitusasuntoa myytäessä myyjällä on aina kahden vuoden vastuu ei vain huoneiston kunnosta, vaan myös salaisista taloudellisista ja oikeudellisista virheistä.

 

4) Mitä tehdä kun havaitset yhtiössä ongelmia?

Loma-asunnossa aika on vihollinen, varsinkin jos se vaikuttaa vuokrattavuuteen ja asiakastyytyväisyyteen. Toimi viipymättä ja järjestelmällisesti kun havaitset ongelmia omassa tai naapurin huoneistossa:

1. Ilmoita viasta kirjallisesti ja dokumentoi isännöitsijälle/hallitukselle/huoltoyhtiölle. Tee vikailmoitus kirjallisesti (sähköposti riittää) ja säilytä se. Liitä kuvat/videot, päivämäärät ja havainnot, mahdolliset mittaustulokset tai urakoitsijan arvio. Yhtiöllä on tieto ja mahdollisuus toimia – ja sinulla on selkeä aikajana. Lisäksi olet suorittanut osakkaan tiedonantovelvollisuuden!
2. Jos mitään ei tapahdu, niin laadi kirjallinen vaatimus ja aseta määräaika toimepiteiden aloittamiseen. Jos reagointia ei tule kohtuullisessa ajassa, tee kirjallinen korjausvaatimus, jossa kertaalleen yksilöit vian ja sijainnin ja viittaat aiempaan ilmoitukseen sekä pyydät toimenpidesuunnitelmaa ja aikataulua tiettyyn päivään mennessä
3. Kiireellinen tilanne. Lain mukaan osakkaalla voi tietyissä tilanteissa olla oikeus teettää yhtiön vastuulle kuuluva kiireellinen kunnossapitotyö yhtiön kustannuksella (lisävahingon välttämiseksi), kun menettely hoidetaan oikein. (Finlex: Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 - erityisesti 4 luku). Käytännön vinkki: varmista aina kirjallinen arvio “lisävahingon riskistä” ja dokumentoi ennen – jälkeen. Lisäksi muista tilaaja maksaa periaate, eli ilman painavaa syytä voit joutua itse maksajaksi tekemästäsi tilauksesta.
4. Viimeisenä keinona hae asiantuntija-apua ja tarvittaessa aja asiaasi hallitusta/isännöitsijää/huoltoyhtiötä/muita osakkaita/vuokralasita vastaan käräjä-oikeudessa tai sovitteluna. Tarkista mahdollinen oikeusturvavakuutus (Asianajotoimisto Lindblad: Kunnossapitovastuu asunto-osakeyhtiössä (ongelmatilanteet ja menettely)
5. Sijoittajan vuosikello, tarkasta nämä kuusi asiaa joka vuosi

• PTS / Kunnossapitotarveselvitys ja tehdyt remontit eli mitä suunnitteilla 1–5 vuoden sisällä? Huomaa, että nämä ovat hallituksen yhtiökokoukselle esittämiä suunnitelmia, eivät päätöksiä.
• Korjauksiin varautuminen: kerätäänkö järkevästi etupainotteisesti korjausvastiketta vai reagoidaanko vasta kun hajoaa? Onko hallitukselle myönnetty oikeus periä ylimääräisä vastikkeita äkillisiin menoihin?
• Huollon sopimukset (vasteajat, päivystys, lumityöt, vastuuhenkilöt). Nämä tiedot tulisi loma-asunnossa olla osakkaiden saatavilla, koska ne vaikuttavat suoraan vuokraukseen.
• Isännöinnin viestintä ja pöytäkirjat (päätökset, seuranta, aikataulut). 
• Vikailmoitusprosessi etäomistajalle (selkeä kanava ja kuittaus käytännössä).
• Yhtiökokouksen esityslista. Jos sinulla on on kehitysehdotuksia, niin älä odota yhtiökokouskutsua, vaan lähesty isännöitsijää ja hallitusta hyvissä ajoin pyytämällä asiasi käsiteltäväksi yhtiökokouksessa. Pyydä tarvittaessa hallituksen kokouksen pöytäkirjaote, jos et saa asiaasi esityslistalle. Viimeisenä keinon voit vaatia ylimääräisen yhtiökokouksen koolle, jos saat vähintään 10 prosenttia äänivaltaisista osakkeista vaatimuksesi tueksi.

 

Saat rahanarvoista hyötyä hoitamalla sijoitustasi!

• Sijoitusloma-asunto ei ole “passiivinen osake”, vaan osa konkreettista kiinteistöä ja maaomaisuutta.
• Kun kunnossapito toimii, niin voit ennakoida kustannukset ja hoitaa sijoitustasi pitkäjänteisesti.
• Varmistat sijoituksesi jälleenmyyntiarvon.
• Saat tärkeitä sosiaalisen median positiivisia arvosteluja > paremman käyttöasteen ja tyytyväisemmät vuokralaiset ja ehkä jopa paremman vuokrauksen hinnan.
• Siis osallistu yhtiön hallintoon, pidä yhteyttä toisiin osakkaisiin ja vaadi hallitukselta sekä isännöinniltä läpinäkyvyyttä ja tiedottamista. Ulkoistaminen ei poista valvontatarvetta – se tekee siitä entistä tärkeämpää.
• Tuotto syntyy myös hallinnosta – ei vain varauskalenterista
• Tilastokeskuksen mukaan Suomessa oli vuoden 2025 alussa Patentti- ja rekisterihallituksen mukaan 92 040 asunto-osakeyhtiötä. Loma-asuntoyhtiöiden tarkkaa määrää yhtenä tilastolukuna ei yleensä esitetä selkeänä “loma-asuntoyhtiöt” -luokkana, koska yhtiömuotoja ja käyttötarkoituksia on useita. Mutta kyseessä on erittäin yleinen loma-asuntojen hallinnointimuoto.

Tämä blogikirjoitus on yleisluonteinen eikä ole juridista neuvontaa. Yksittäistapauksissa ratkaisee yhtiöjärjestys ja tilanteen faktat.